4. 住宅の贈与や相続について

住宅を取得してからずーっと後のお話です。居住用の住宅を、配偶者や家族に贈与・相続した際、土地や建物の価格はどのように評価されるのか、贈与税・相続税が免除、節税できる方法とはそんな内容についてご説明いたします。

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産(土地・建物)又は居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除(配偶者控除)できるという特例です。

配偶者控除 2,000万円 + 基礎控除 110万円 = 2,110万円まで非課税

例1) 贈与額 2,500万円
贈与額2,500万円−非課税枠2,110万円=390万円に贈与税が課税される
例2) 贈与額 1,500万円
贈与額1,500万円−非課税枠2,110万円=0円 非課税

但し、余った610万円を翌年に繰り越したり、他の贈与財産から控除できません。課税額が0円となっても贈与税の申告が必要です。

配偶者控除の適用条件

  1. 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
  2. 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産であること、又は居住用不動産を取得するための金銭であること
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産、又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

ワンポイントアドバイス

配偶者控除は同じ配偶者の間では一生に一度しか適用を受けることができません。
ただ、この制度を利用後、配偶者と離婚し、別の人と結婚後20年経過すれば、またこの制度を利用できます。

相続時の住宅や土地の評価について

1.宅地の評価

相続税を計算する上で、土地の価格は相続税評価額にて評価されます。
宅地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」とがあります。

  • 路線価方式

    市街地の大部分で使用
    その土地の面している道路に1m2当たりの評価額が付けられており、面積にこの評価額を掛けて計算します。
    同じ道路に面していても、間口の狭い土地や、角地・崖地・袋地などのようにいろいろな事情のある土地は、その事情に応じて特別の計算をします。

  • 倍率方式

    郊外地で使用
    固定資産税評価額に地域ごとに定められている倍率を掛けて計算します。

※宅地の評価額は公示価格の8割程度といわれており、実際に買った価格より安く評価されます。

土地の価格のいろいろ

土地の価格には一物四価といわれるくらい様々な評価方法があります。

  • 実勢価格(時価)

    実際の取引が成立する価格や、周辺における売買の実例から推定される価格。

  • 公示価格

    地価公示法に基づいて国土交通省が発表する価格。毎年1月1日を基準日として3月下旬ごろに官報で公示。一定の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の基準となる。

  • 基準地標準価格

    国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年7月1日における各都道府県の基準地の価格について、9月下旬頃公表。公示価格の補完となり、一般の土地取引の指標となる。

  • 固定資産税評価額

    固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等を算出する際の基礎となる価格。3年に一度評価替えがおこなわれ、基準年度の前年1月1日時点の価格を市町村が発表する。公示価格の7割程度の水準。

2.家屋の評価

固定資産税評価額で評価します。固定資産税評価額は、その建物の所在地の市町村役場で調べれば分かります。この評価額は3年ごとに改定されます。家屋は古くなれば当然価値も下がって行きますので、固定資産税評価額も下がって行きます。

3.借地の評価

人に家や土地を貸すと、借りた方に借家権・借地権といった強力な権利が発生いたします。そのため、借家権・借地権も相続財産としての評価される一方、貸した側の権利は弱くなるため、建物・土地の評価はその分下がる形となります。

<借地権の評価>
借地権の評価額(借地権価格)は自用地としての評価額(更地と仮定した場合の評価額)に借地権割合を掛けて求めます。一般の住宅地で60%、商業地で70%〜80%程度です。

借地権価格 = 自用地としての評価額 × 借地権割合

例) 自用地評価3,000万円 借地権の割合7割の借地
借地権 3,000万円×0.7=2,100万円

ワンポイントアドバイス

<借地権の相続>
借地権の相続は一般の相続財産と同じように(地主さんの承諾に関係なく)相続人に継承され、相続税も発生します。その価格は、上記で求めた借地権価格が相続税の対象となります 。

小規模宅地の特例

相続財産の中に居住用として使われていた宅地等がある場合には、その宅地等の評価額の一定割合を減額する特例があります。これを小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。(その他事業用宅地に対する特例もありますがここでは省略いたします)
この特例を受けられる人は、相続や遺贈によって宅地等を取得した個人です。
この特例の対象となる宅地とは次のすべての要件に該当する宅地をいいます。

小規模宅地の特例の適用要件

  1. 相続開始の直前において、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地等であること
  2. 建物や構築物の敷地の用に供されていたこと
  3. 販売用の棚卸資産などでないこと
  4. 一定の限度面積までの部分であること
  5. 相続税申告書の提出期限までに分割されていること

居住用宅地の軽減率
区分 軽減率
居住用宅地 居住の継続など、一定の要件を満たす小規模宅地等
(特定居住用小規模宅地等)
240uまでの部分につき80%減
その他の小規模宅地等 200uまで50%減
例) 評価額1u当たり5万円の土地200uを相続
評価額 200u×5万円×(1−0.8)=200万円に相続税が課税される
※ 特定居住用小規模宅地等要件を満たしている場合

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