3. 住宅ローンのお話し

住宅ローンを借りる際には「いくら借りられるか」を考えがち。「いくらなら返せるのか」の観点から検討を。ここでは「住宅ローンの基礎知識」・「民間金融機関のローン」・「賢い住宅ローンの借り方・返し方」の3つの項目に分けお話いたします。

民間金融機関のローン

1.民間金融機関の住宅ローンの特徴

かつて住宅ローンといえば、住宅金融公庫の公庫融資が代名詞でしたが、金利の自由化により、銀行をはじめとした民間金融機関も住宅ローンに力を入れるようになり、住宅金融公庫の廃止にともない、今や住宅ローンは民間金融機関に取って代わられました。
一般的な民間住宅ローンについての特徴を見てみましょう。

使いみち
土地、新築・中古建物の購入資金
リフォーム資金
住宅ローンの借換資金
融資限度額
5,000万円〜1億円
融資期間
1〜35年
金利タイプ
変動金利型、固定金利期間選択型、固定金利型(金融機関によってはなし)
返済方法
元利均等返済、元金均等返済(金融機関によっては元利均等返済のみ)
利用年齢
20歳〜70歳 完済時の年齢80歳(金融機関によっては若干の上下あり)
保証人
原則不要
保証料
外枠方式 融資時に一括支払(融資額から差し引く)
内枠方式 金利に0.2%程度上乗せ
担保
融資対象の土地建物に保証会社が第1順位の抵当権を設定
火災保険
建物に火災保険を義務付け
団体生命保険
加入が融資の条件(金利にふくまれている)
金利推移グラフ

2.変動金利型の注意点

変動金利型ローンの特徴

  • 金利は毎年4月と10月に短期プライムレートに連動して変動する。但し返済額は5年間変わらない。
  • 元金と利息の割合は半年ごとに変化している。
  • 5年後の見直しの際、金利が大きく上昇した場合でも、元の返済額からの上昇幅が最大で1.25倍までと上限が定められています。

金利が上昇すると未払利息が発生する可能性も

  • 金利が大きく上昇した場合、返済の多くが利息の支払いに充てられてしまい、元金の返済が進まなくなってしまうことがあります。
  • さらに金利が上昇すると、返済の途中で利息が返済額を超えてしまう場合も出てきます。5年間は返済額が変わらないため、この分は未払い利息となり、次の5年間に持ち越しになります。

変動金利型ローンの未払い利息の発生
1.金利見直し
(半年ごと)
金利上昇により、利息の割合が増加
2.金利見直し
(半年ごと)
さらなる金利上昇により、利息が返済額を上回り「未払利息」が発生(返済額<利息)。
※元金の返済なし
3.返済額見直し
(5年ごと)
返済額の見直しは1.25倍が限度。金利動向によっては未払利息が解消されない事も。
4.金利見直し
(半年ごと)
金利が下降して新規の未払利息が発生しなくなっても、以前の未払利息の累計が繰延べられて、元金の減りが鈍化する。

3.固定金利期間選択型ローンの落とし穴

金利上昇局面では要注意

固定金利期間選択型住宅ローンには、固定金利期間終了後の返済額について、変動金利型のように「金利改定前の1.25倍まで」というルールがないので、金利改定後の返済額 が大幅に上昇する可能性があります。

固定金利期間選択型ローン

固定金利期間が終了した場合、再度固定金利型を選択しなければ自動的に変動金利型になる場合がほとんどです。
また、再度固定金利型を選択する場合、手数料が発生する場合があります。(5,250円程度)

4.優遇金利について

民間金融機関の場合、ローン獲得のため期間を設けたキャンペーンをおこないます。その際、店頭金利(通常の適用金利)から一定の割合を引き下げた金利で貸し出します。
また、金融機関によっては、ローン引き落とし口座を給与振込み口座と同じにした場合や、オール電化やエコ対応の住宅にした場合などでも金利優遇をする場合もあります。

優遇金利のタイプについては当初の優遇幅を大きくするタイプと借入全期間一律の優遇を行うタイプの2種類があります。それぞれの違いを見てみましょう。

【借入条件】
固定金利期間選択型5年固定タイプ
借入期間 30年
借入額 2,000万円
元利金等返済の場合
当初店頭金利 3.5%
当初期間優遇タイプ

※店頭金利から1.7%優遇 5年後1.0%優遇

当初期間優遇タイプのイメージ

●優遇率が大きく、期間が長いものほど有利。●当初優遇期間終了後、金利上昇なら、返済額は大きく上昇してしまう。

全期間一律優遇タイプ

※店頭金利から全期間1.2%優遇

全期間一律優遇タイプのイメージ

●優遇率が変わらないため、将来の金利上昇の影響は比較的小さい。

優遇金利の幅や取扱う優遇タイプは各金融機関によって異なります。各金融機関にお問合せ下さい。

5.フラット35

住宅金融公庫廃止後もマイホームを所得する人が長期のローンを低金利で借りられるローンとして商品化。住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が民間金融機関の住宅ローン債権を買い取ることで最大35年の長期固定金利を実現しています。
全国の民間金融機関で取扱っておりますが、銀行を中心とした金融機関では取扱量が少なく、その扱いの大半は、この後述べます「モーゲージバンク」にて販売されています。

フラット35の詳細はこちら⇒

6.モーゲージバンク

「モーゲージバンク」とは住宅ローン専門のノンバンクです。住宅金融支援機構の「フラット35」を主な販売商品とし、住宅金融支援機構に債権を買い取ってもらうことによって利益を得ています。大手ハウスメーカーが出資したモーゲージバンクには、そのハウスメーカーの住宅を購入する場合には、何らかの割引があるなどの特典もあるようです。
その他、営業拠点をあまり持たずに、インターネットにてサービスを行うモーゲージバンクもあります。
地域工務店で住宅を建築する方を応援するために作られたモーゲージバンクが「潟nウス・デポ・パートナーズ」です。

ハウスデポパートナーズのホームページはこちら⇒

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