3. 住宅ローンのお話し

住宅ローンを借りる際には「いくら借りられるか」を考えがち。「いくらなら返せるのか」の観点から検討を。ここでは「住宅ローンの基礎知識」・「民間金融機関のローン」・「賢い住宅ローンの借り方・返し方」の3つの項目に分けお話いたします。

住宅ローンの基礎知識

1.金利のはなし

金利はお金を借りる「レンタル料」

そもそも、「銀行にお金を預ける」という行為は、私たちが銀行にお金を貸してあげるということ。銀行は私たちが預けたお金を企業などへ貸し出し、利息をつけて返してもらい、利益を得ます。その利益の一部を私たちは預金の利息としてもらっているのです。

なぜ金利が上昇するの?

金をすごく借りたいと思っている人がたくさんたくさんいる場合、もし、お金の量が限られているのなら、そのお金に対して先を争って借りようとします。先を争って、というのは先着順ということではなくて、「他の人より高い金利を出すから、私に貸して!」ということです。貸す側は、当然高い金利を払ってくれる人に貸したいです。ということは、「他の人より高い金利を払うから!」と争うことによって、金利がつりあがっていくということです。

2.住宅ローンはどこで扱っているの?

住宅ローンには主に民間金融機関や公的機関で取り扱っています。

  • 民間住宅ローン

    都市銀行、地方銀行、信託銀行、信用金庫、外資系金融機関、JA(農協)、
    ろうきん(労働金庫)、モーゲージバンク、生命保険会社、ゆうちょ銀行

  • 公的融資

    財形住宅融資、自治体融資

3.金利にはどのようなタイプがあるの?

大別すると3つの金利タイプがあります。それぞれの特徴とメリット・デメリットについて説明いたします。

固定金利タイプ 変動金利タイプ
長期固定金利型 変動金利型 固定金利期間選択型(※)
借り入れたときの金利が最後まで確定し、市場金利の動きにも影響を受けないローン 市場金利に応じて、返済金利が見直されるローン(5年間は返済額はかわらない) 「当初2年間だけ○%」など、選択した一定期間だけ、金利が固定されるローン(期間終了後は市場金利に応じて、返済金利が見直される)
長期固定金利型 変動金利型 固定金利期間選択型
メリット
  • 借りる時に、返済期間の最後まで金利(返済額)が決まっているので安心。
  • 金利が低い時に借りると、将来にわたり低金利のメリットを受けることができる。
メリット
  • 金利が高いときに借りると、将来、市場の金利が下がった場合、返済額も下がる。
メリット
  • 一定期間の返済額が決まっている。
  • 金利が高いときに借りると、将来、市場の金利が下がった場合、返済額も下がる。
デメリット
  • 金利が高いときに借りると、将来、市場の金利が下がっても合、返済額は下がらない。
デメリット
  • 借りる時に将来の返済額が分からない。
  • 金利が低いときに借りると、将来、市場の金利が上がった場合、返済額も上がる。
デメリット
  • 借りる時に、固定期間終了後の金利(返済額)がわからない。
  • 金利が低い時に借りると、将来、市場の金利が上がった場合、返済額も上がる。

(※)固定金利期間選択型のイメージ

固定金利の期間を選択し、その期間は固定金利が適用されるというローン。固定期間は2〜10年が主流で、固定期間が短いほど金利が低くなる。期間終了後再度固定金利にするか変動金利にするかを選択します。

変動金利優先型
いったん変動型を選択すると固定型には戻れないタイプ
変動金利優先型
自由選択型
選択時に変動型を選択しても次回固定金利に戻れるタイプ
変動金利優先型

各金融機関によって選択方式に違いがありますので、確認が必要です。

4.住宅ローンの金利はいつの時点の金利で決まるの?

ほとんどの住宅ローンは融資実行時の金利が適用されます。ですから住宅を建築する場合、申込から融資まで半年近くかかる場合もあり、その間の金利変動によって当初の計画した返済額と大きく変わってくることもあり注意が必要です。ただ財形住宅融資などは申込時の金利が適用されるものもありますので、各金融機関にご確認下さい 。

融資金利決定のタイミング

5.どのような返済方法があるの?

2つの返済方法があります。それぞれの特徴とメリット・デメリットについて説明いたします。

返済方法 元利均等返済 元金均等返済
特徴 元金分と利息分を合わせた返済額が毎回一定になるようにしたもので、ポピュラーなものといえます。 毎回返済する元金分が一定で、残元金から計算した利息と合計した金額を支払う方法です。
元利均等返済 元金均等返済
借入期間、借入金額が同じ条件で比較すると
返済計画 立てやすい 立てづらい
総返済額 多い 少ない
元金の減り方 遅い 早い
当初返済額 少ない 多い
借入可能額 多い 少ない

6.いくらまで借りれるの?

借入可能額は各金融機関によって借入条件が異なりますので、はっきりとしたことはいえませんが、一般的には、総返済負担率や物件の建設費(購入価格)または担保評価額に対する融資率、借入額の上限などの様々な借入条件によって決まります。
年収に対する返済割合(総返済負担率)と物件の建設費(購入価格)または担保評価額に対する融資率から計算した金額のどちらか低い金額が借入可能額となります。

用語の解説

総返済負担率
年収に対する返済割合のこと。40%までが一般的です。住宅ローンだけでなくマイカーローンやカードローンなどすべてのローンが対象になります。
担保評価額
金融機関が算定した建物等の時価に、金融機関ごとの担保掛目をかけた価格。(必ずしも固定資産評価額と一致しません)
融資率
各金融機関にて設定されます。建設費(購入価格)の80〜100%としている場合や、担保評価額までなどありますが、それ以上の融資をする金融機関もありますので、金融機関にご確認下さい。
借入額の上限
各金融機関にて設定されます。8,000万円〜1億円。

7.金利が上がると返済額はどのくらい変わるの?

たかが1%の金利上昇とお思いかもしれませんが、長い期間と何千万円という借入をすれば、大きな影響があります。2,000万円を元利金等返済で30年で返済する場合、1%金利がアップした場合、総返済額で約400万円変わってきます。

1%の金利で毎月の返済額はこんなに変わります
金利が上がると総返済額はこんなに増えます

住宅ローンの基礎知識|民間金融機関のローン賢い住宅ローンの借り方・返し方

このページの先頭へ