4. 住宅に関連する法律の基礎

住まいは土地さえあれば、どこに建ててもいいというものではありません。建てる場所によっては様々な規制が存在します。ここでは、住宅に関する様々な法律を通して、住宅に関する周辺知識をまとめてみます。

建築基準法ってなに?

1.建築基準法とは

建築基準法とは、建物を建築するうえで最も基本となる法律です。マイホームに限らず、建築物は建築基準法の規定をクリアしなければ建てられないのです。
建築基準法は、「国民の生命、健康および財産の保護」を目的に、1950年に制定されました。

2.建築の改正

各地で起きた大地震を経て幾度となく改正が行われ、規制が厳しくなってきていますが、その中でも昭和56年の大改正以前の基準を旧耐震基準といい、大地震が発生した場合、倒壊の危険があるといわれています。

昭和56年以前の住宅 <旧耐震基準>
旧耐震基準

「基礎」「壁」「接合部」など建物を支える上で重要な部分の改善が必要な場合も少なくありません。接合部の金物が無かったり、筋交が少ない建物が多く見られます。

昭和56年以降の住宅 <新耐震基準>
新耐震基準

接合部には金物で補強、また柱と柱の間には筋交を入れ、耐震性を強化いたしました。

その後の改正

その後も阪神淡路大震災の教訓をもとに平成12年の改正では耐震性が強化され、先の耐震偽装問題を受け、平成19年には建築確認申請の見直しが行われています。

土地いっぱいに住宅は建てられるの?

1.建ぺい率

建ぺい率

狭い土地だから敷地いっぱいに住宅を建てたい。そうお考えの方もいるはず。防災上や街の景観の面からも、その土地によって敷地面積に対して建ててもよい面積比というものが決まっているのです。これを建ぺい率といいます。 建ぺい率が高ければ敷地いっぱいに建物を建てることが可能です。逆に低ければ敷地に空いているスペースを多く設けなければいけません。住宅地は比較的建ぺい率が低く、商業地は建ぺい率が高くなっています。

建ぺい率= 建築面積 / 敷地面積


2.容積率

容積率

容積率とは敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことです。つまり、その敷地に対してどれくらいの規模(床面積)の建物が建てられるか、という割合のことで、これも建ぺい率と同じく地域ごとに制限されています。 例えば敷地面積が200uで容積率が150%の場合は延床面積すなわち1階2階の床面積の合計で300u(200u×150%)まで建てることが可能です。ですから、1階2階とも床面積150uずつの建物が建築可能となります。 この「容積率」が高ければ高いほど、大きくて広い建物が建築可能です。住宅地は容積率が低く、商業地は容積率が高くなっています。大きいビルや高いビルなどは、ほとんどの場合商業地域に建っています。

容積率 = 延床面積(床面積の合計) / 敷地面積


「隣の庭からはみ出した枝に生っている柿は誰のもの?」

住宅に関する法律は建築基準法だけではありません。近隣関係などは、民法によって規定されています。
一般的な事例としてよく問題になるのが、隣の木の枝が自分の庭にはみ出してきた場合です。
民法では、隣地の竹木の枝が境界線を越えてきたときは、木の所有者にその枝の切除を請求ができるだけで、自ら切ることはできません。一方、木の根が境界線を越えてきたときは、自ら切除することができます。


つまり、隣の柿の木の枝が伸びてきて自分の土地で実っていても取る事が出来ませんが、隣地の竹の根が竹の子として自分の土地で生えてきたら小さくて美味しいうちに刈り取って食べてしまってもかまわないという事です。

その他の近隣との法律関係
隣地使用・立入権
隣地のとの境界または、境界付近で建物や塀、壁の築造、修繕を行う場合は、必要な範囲で隣地の使用を請求できます。但し隣家に立ち入るのは隣人の承諾が必要です。
境界付近の建物
建物を建築するには、境界線から50cm以上離さなければなりません。これに違反して建築しようとする者には、建築の中止を請求できます。
隣地からの流水
土地の所有者は,隣地からの水が自然に流れて来るのを妨げることはできません。
目隠しの設置
境界線から1m未満の距離において他人の宅地を見通すことができる窓、またはベランダ等を設けるときは、目隠しをつけなければなりません。

徒歩10分は何メートル?

分譲住宅やマンションの広告には、不当景品及び不当表示防止法という法律で消費者を保護しています。広告などへの掲載、重要事項説明書の記載は守らなければ誇大広告および法令違反となります。

1.所要時間について

不動産の立地の目安として使われる徒歩○分。徒歩1分は80メートルです。 ですから徒歩10分は800メートル以内ということになります。 坂道、信号、踏み切り、地下道・歩道橋の昇り降りなどは計算にはいっていないので、1分間未満の端数が生じたときは1分間として計算することつまり90メートルなら徒歩2分となるのです。 但し、団地から駅までの所要時間では駅から最も近い団地内の地点を起点としていますので、注意が必要です。また、これは一般的な大人の歩行速度ですから、小学校などは子供の歩行速度で計算するとさらに時間がかかることとなります。 いずれにしてもこれから永い時間を過ごす場所ですから、自分の足で確かめる必要があります。

信号・踏切・歩道橋・歩く速度などは考慮されません

2.新築といえる期間は

新築とは、建築後1年未満であって、居住用に供されていないものを言います。ですから分譲住宅で1年以上売れ残ってしまったものは、新築住宅として販売できないということになります。

3.新設予定の駅の表示は

新設予定の駅等は、その路線の運行主体が公表したものに限り、新設予定時期を明示して表示することができます。

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